Selon une étude du Cerema publiée en novembre 2024 et commandée par la Ville de Marseille, les meublés touristiques représentent 2,5% du parc de logements de la ville, soit environ 12.722 meublés touristiques identifiés.
Cette moyenne cache de fortes disparités territoriales : dans certains arrondissements centraux, cette proportion grimpe jusqu’à 9% comme dans le seul 1er arrondissement.
Les meublés touristiques se concentrent massivement dans les 1er, 2e, 6e, 7e et 8e arrondissements, dans les quartiers comme Le Panier, le Vieux-Port, la Joliette et le Prado.
Il s’agit en majorité d’appartements anciens de petite taille, principalement des studios et T1. L’étude révèle que un tiers de ces meublés touristiques sont loués moins de 20 nuitées par an et un sur cinq dépassent les 120 nuitées annuelles.
Dans les arrondissements centraux où ils représentent plus de 5% des logements, leur présence contribue à la raréfaction de l’offre locative et à la hausse des loyers. Cette concentration spatiale entraine une hostilité croissante envers ces locations comme au Panier où la contestation de la « gentrification touristique » est particulièrement visible sur les murs.
40% des meublés touristiques ont changé de propriétaire après 2020, témoignant d’une dynamique spéculative autour de ces biens. Des études ont montré que l’arrivée de Airbnb pouvait augmenter la taille du marché touristique : plus l’offre augmente, plus les touristes affluent.
Les défenseurs du secteur soulignent l’impact économique positif sur les commerces locaux et la complémentarité avec l’offre hôtelière dont le taux d’occupation moyen atteignait déjà 70% en 2024.
En 2024, la part de la taxe de séjour collectée par les meublés de tourisme représente 5,6 millions d’euros avec une progression par rapport à 2023 de 17%.
Une réglementation drastique en 2025
Face à l’explosion des meublés touristiques, la Ville de Marseille a progressivement durci sa réglementation.
En 2021, elle a réduit de 5 à 1 le nombre de résidences secondaires pouvant être louées sans compensation et ramené la durée des autorisations de 6 à 4 ans.
En 2024, la municipalité a interdit les boîtes à clés sur l’espace public.
Depuis avril 2025, la durée maximale de location pour une résidence principale est passée de 120 à 90 jours par an et les contrevenants s’exposent désormais à une amende de 15 000 euros.
Les autorisations temporaires de changement d’usage, qui permettaient auparavant de louer sans compensation, ne sont plus délivrées. Depuis février 2025, toute location d’un meublé de tourisme en résidence secondaire nécessite une compensation obligatoire dès le premier logement.
La compensation consiste en la transformation concomitante d’un local commercial en habitation ou la proposition d’un logement équivalent en location longue durée. Le local de compensation doit se situer dans le même groupe d’arrondissements que le bien transformé en meublé touristique, sauf pour le logement social qui peut être proposé sur l’ensemble de la commune.
Si la réglementation de 2025, parmi les plus strictes de France, marque une volonté politique claire de réduire la pression des meublés touristiques sur le marché locatif, il reste à évaluer son impact sur la durée, notamment en matière d’application.
La Ville de Marseille estime en 2025 que 6.220 des 12.937 meublés touristiques ne sont pas en règle.
En 2023, une brigade de contrôle spécialisée a été créée pour traquer les annonces frauduleuses. Une dizaine d’agents surveillent en 2025 les annonces en ligne et visitent les immeubles ciblés.
En octobre 2025, la Ville a assigné devant le tribunal judiciaire de la ville quatre multipropriétaires de résidences de loisirs de courte durée, qu’elle accuse de ne pas avoir respecté les dispositions légales de mise en location.
Le touriscore
Le Collectif National des Habitants Permanents (CNHP) a pour objet l’information et la coordination des organisations et citoyens qui œuvrent pour conserver et accueillir sur leur territoire des habitants à l’année par une offre de logements adaptée au plus grand nombre. Elle vise à obtenir la mise en place de mesures qui puissent atténuer la crise du logement notamment par la réduction des locations de courte durée, l’arrêt de l’augmentation continuelle du parc de résidences secondaires et la lutte contre les logements vacants. Le Collectif National des Habitants Permanents est co-signataire de l’appel de Marseille HospitalitéS de février 2024.
Le CNHP s’est associé avec le site de classement Ville de rêve pour publier une première version du touriscore qui classe les villes selon l’impact du tourisme sur les habitants.
Le calcul de la note finale sur une zone donnée se base sur le ratio entre le nombre de meublés touristiques et le nombre de logements, le nombre de nouvelles annonces sur les plateformes LCD par rapport au nombre de transactions immobilières, la part des annonces gérées par des multi-loueurs et la densité des bars et restaurants au kilomètre carré.
Marseille a un Touriscore E, ce qui témoigne d’une très forte pression touristique et de très fortes nuisances pour les habitant·es de la ville.
Les villes sont classées de A pour celles où les habitants sont peu impactés par le tourisme jusqu’à E pour celles où les habitants sont fortement impactés par le tourisme. L’analyse porte sur le centre-ville de Marseille dont la superficie est de 2.4 km², ce qui représente 1.9% de la superficie artificialisée de la ville. Plusieurs données sont détaillées dans la page du touriscore de Marseille
- 22.4% des annonces de meublés de tourisme sont localisées dans le centre-ville de Marseille, alors qu’il ne représente que 1.9% de la superficie habitable de la commune. Dit autrement, la densité de logements meublés de courte durée est 17 fois plus élevé dans le centre-ville que dans le reste de la ville.
- 9.2% des logements du centre-ville de Marseille sont des meublés touristiques, mis en ligne sur airbnb.
- Les nouvelles annonces de meublés touristiques à Marseille représentent 22.8% des transactions immobilières récentes.
- 37% des annonces publiées dans le centre-ville de Marseille sont mises en ligne par des loueurs ayant au moins 3 biens sur airbnb.
- Les loyers moyens des studios et T1 à Marseille ont augmenté de 9.5% entre 2024 et 2022.
Si le mode de calcul est réalisé sur la base des données disponibles et pourra être largement améliorer suite aux retours sur cette première édition, il a le mérite de compléter les données actuelles du tourisme souvent peu attentives à leur impact sur le cadre de vie comme par ailleurs sur les conditions de travail et sur l’accessibilité tarifaire.
Qui va être impacté par la réglementation ?
Si le collectif Marseille HospitalitéS se félicite de l’engagement de la Ville à réguler la location courte durée, il interroge néanmoins l’impact que va avoir ce durcissement sur les autres personnes de passage à Marseille.
Où vont aller dormir les personnes de passage à Marseille, notamment les non-touristes de passage ?
Faute de données sur les différentes catégories de personnes de passage dans les meublés touristiques, la ville n’est pas en mesure d’anticiper cet impact, et ce d’autant plus que le taux d’occupation des autres hébergements touristiques reste élevé (70% pour les hôtels en 2024) et que le prix moyen d’un nuit d’hôtel à Marseille en 2024 est de 109 euros.
Comme le précise Patrick Amico, élu au logement de la Ville de Marseille : « Nous ne sommes pas dans un combat jusqu’au boutiste. Les résidences touristiques ont ré dynamisé certains quartiers et répondent à des besoins, comme celui d’une famille qui ne peut pas se payer une semaine à l’hôtel. »
Au niveau nationale, selon une étude de 2024 de Deloite 73% des nuitées airbnb en milieu urbain sont réalisées par des voyageurs étrangers. Et les voyageurs français séjournent en moyenne dans les airbnb 5 jours.
Le touriscore évalue la capacité touristique réelle de Marseille à 124.327 visiteurs en 2025. Cette capacité a augmenté de 44.316 personnes entre 2015 et 2025, soit une hausse de 55%. Les meublés touristiques sont responsables d’environ 81% de cette hausse.
Données Marseille 2025
| Meublés touristiques identifiés en 2024 | 12.722 |
| Taxe de séjour collectée par les meublés de tourisme en 2024 | 5,6 millions d’euros (+17%) |
| Durée maximum annuelle de location d’une résidence principale | 90 jours |
| Annonces de meublés de tourisme localisées dans l’hyper-centre | 22,4% |
| Part des meublés touristiques dans les transactions immobilières | 22.8% |
| Part des loueurs ayant au moins 3 biens sur airbnb | 37% |
| Augmentation des loyers moyens des studios et T1entre 2022 et 2024 | +9,5% |
Sources citées
- Cerema (2024). Analyse des meublés touristiques et de leurs propriétaires à Marseille en 2023.
- Ville de Marseille (2024-2025). Modifications de l’usage d’un local d’habitation.
- Métropole Aix-Marseille Provence (2025). Règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage. Délibération du 27 février 2025.
- Ville de rêve : Le Touriscore de Marseille
- Observatoire du tourisme de Marseille : Chiffres clés du tourisme en 2024
- Sénat, rapport d’information n° 587 (2017-2018) de Mmes Viviane ARTIGALAS et Patricia MORHET-RICHAUD Airbnb, Booking… : pour une régulation équilibrée et efficace
- Le Monde, 8 octobre 2025, « A Marseille, la pression sur les meublés de tourisme toujours plus forte«
- Deloite, 2024 : Contribution économique des hébergements de courte durée loués par le biais de plateformes en France
Un enquête menée avec l’aide du Collectif national des habitants permanents et de la SCIC Les oiseaux de passage.
