Marseille est de longue date une ville de villégiature avec ses bastides, propriétés de familles bourgeoises marseillaises, et ses cabanons à l’usage des moins fortunés.
Les premières bastides marseillaises sont apparues au XVe siècle. Si elles avaient d’abord principalement une fonction agricole, elles sont devenues avec le temps un lieu de villégiature pour les marseillais et marseillaises fortunés. A la fois domaine agricole et lieu de villégiature, elles ont modelé le terroir marseillais.
« À droite, c’est la mer, et toute la contrée qui environne Marseille, sur la gauche, au bas des rocs, est couverte de petites maisons de campagne d’une éclatante blancheur, qu’on appelle bastides. Je crois qu’on pourrait bien en compter quatre ou cinq mille. » Stendhal Mémoires d’un touriste.
La villégiature nous vient des riches familles vénitiennes qui durant la Renaissance italienne séjournaient l’été dans leurs villas de campagne proche de Venise.
« L’été, la moitié de la ville part pour la campagne. À sept heures, négociants, courtiers, industriels, caissiers, teneurs de livres, ont habituellement terminé leur besogne et la plupart vont coucher à la bastide ou au cabanon. Ils reviennent le lendemain matin par les tramways ou les omnibus de huit heures, et c’est ce qu’ils appellent passer l’été à la campagne. » Horace Bertin, Les Heures marseillaises, 1878.
Certaines bastides marseillaises sont aujourd’hui classées au patrimoine comme « Maison de villégiature ».
Une mode française
Les résidences secondaires représentent 70% de l’offre de lits touristiques en France. 13% des français et françaises en posséderaient une, parfois plusieurs. Un logement sur dix en France est une résidence secondaire, ce qui serait un record mondial.
Une résidence secondaire peut être définit comme un « logement meublé qui ne constitue pas une résidence principale« . Pour l’Observatoire des territoires, un résidence secondaire est un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances ainsi que les logements meublés loués pour des séjours touristiques.
Dans nos imaginaires, les résidences secondaires évoquent une grande diversité de situations : une maison de famille, un pied à terre, un placement immobilier, un lieu de vacances, une villégiature, un espace de télétravail, un meublé de tourisme, un point de ralliement familial, …
Depuis 40 ans, leur nombre est stable avec une maison sur dix comptabilisée par l’INSEE comme une résidence secondaire. La France en compterait 3,7 millions. Un tiers des résidences secondaires est le fruit d’un héritage. Les deux tiers des propriétaires ont plus de soixante ans. Et ce sont majoritairement des français aisés. Neuf propriétaires sur dix sont français. Beaucoup ne souhaitent pas la louer : seulement un quart serait louées sur les plateformes de location courte durée.
Si c’étaient avant des « maisons de campagnes« , elles se trouvent aujourd’hui pour 40% sur le littoral, pour 15% en altitude et pour 12% des zones urbaines densément peuplés, ce qui est une nouvelle tendance. Si des territoires perdent des résidences secondaires (Champagne Ardenne, Picardie, Centre, …), le nombre de résidences secondaires augmente dans les grandes métropoles.
La résidence secondaire devient problématique lorsqu’elle rentre en concurrence avec l’hébergement des habitants permanents. La présence de résidences secondaires est vu par les autorités publiques comme un levier d’attractivité, de revitalisation économique, d’entretien du patrimoine local, de développement touristique et de recettes fiscales (dotation globale de fonctionnement, taxe d’habitation). Mais le contexte a évolué ces dernières années : « Le marché du logement a pu apparaitre comme un facteur de croissance jusqu’à ce que les difficulté d’accès au logement, notamment pour les habitants locaux, deviennent trop problématiques. Ce sont les difficultés d’accès qui prennent le dessus sur le développement économique » (France culture, avril 2025).
Et à Marseille aujourd’hui ?
Le nombre de résidences secondaires à Marseille a doublé en dix ans entre 2010 et 2021. Plus des deux tiers des propriétaires résident en région dont un sur deux dans le département des Bouches-du-Rhône.
Au niveau régionale, le rythme de croissance des résidences secondaire est devenu plus rapide que celui des résidences principales. La région compte près du double du taux national avec 17,7 % des logements en résidences secondaires.
Dans zones urbaines où le taux de résidences secondaires étaient initialement plutôt bas comme à Marseille (4,2% en 2021), leur nombre augmente dorénavant plus rapidement qu’ailleurs et pèse sur le marché locatif et le prix des loyers (GREC Sud, 2024).
Le Cerema a publié en janvier 2023 un état des lieux des logements en fonction de leur statut d’occupation qui met en évidence les résidences secondaires et logements vacants à Marseille.
Entre 2018 et 2021, le 7ème arrondissement et le 1er ont connu la plus forte progression d’installation de résidences secondaires.
Les étrangers représentent moins de 4% des propriétaires. 84,4% des résidences secondaires sont des appartements. Ils sont majoritairement de taille petite ou moyenne : la moitié a une surface entre 90 et 130 m2. Les arrondissements qui possèdent proportionnellement le plus de résidences secondaires sont les 7ème et 8ème arrondissements de Marseille. Le 3me et le 14me sont les moins dotés.
Depuis janvier 2025, les propriétaires qui louent leur résidence secondaire doivent aussi proposer un bien à la location longue durée.
La ville a décidé pour 2025 de limiter la location aux résidences principales : seuls les logements occupés au moins 8 mois par an par leur propriétaire pourront être loués en location courte durée, avec une limite réduite à 90 jours par an contre 120 jours auparavant. Les propriétaires de résidences secondaires devront obtenir une autorisation de changement d’usage, qui ne sera accordée que sous condition de proposer un logement compensatoire dans la ville.
Données résumées Marseille (INSEE)
| 2010 | 2015 | 2021 | |
| Résidences principales | 379 139 | 389 813 +3% / 2010 | 410 237 +8% / 2010 |
| Résidences secondaires et logements occasionnels | 7 705 | 12 712 +65% / 2010 | 15 210 +97% / 2010 |
| Logements vacants | 29 763 | 33 219 | 36 878 |
Sources
- France Culture, avril 2025 : De la maison de famille au Airbnb, le choix des propriétaires de résidences secondaires
- INSEE, Commune de Marseille, logement
- Julien Watine : “La fiscalité des résidences secondaires : un outil de régulation des marchés immobiliers locaux ?”, Fonciers en débat, 2023
- Cerema, 2023 : Analyse de la vacance des logements de la ville de Marseille
- Parc National des calanques : La villégiature dans les Calanques
- Observatoire des territoires : Nombre de résidences secondaires
- GREC SUD, mai 2024 “Le tourisme face au changement climatique en région Provence-Alpes-Côte d’Azur”
Un enquête menée avec l’aide de la SCIC Les oiseaux de passage.
